El padre del centro comercial estadounidense, el arquitecto austríaco Victor Gruen, imaginó el centro comercial como una especie de centro urbano de estilo europeo para los suburbios estadounidenses. Vio los centros comerciales como calles principales con clima controlado, con oficinas de correos, supermercados y cafeterías, en medio de complejos más grandes con escuelas, parques, centros médicos y residencias. Difícilmente necesitarías conducir en absoluto. Gruen encontró los autos repulsivos.
Pero solo una parte de la visión de Gruen se hizo patente: la caja gris climatizada, famosa por fomentar la cultura del automóvil en lugar de detenerla. En 1978, el anciano Gruen criticó lo que su idea se había convertido.
"Me gustaría aprovechar esta oportunidad para negar la paternidad de una vez por todas", dijo. “Me niego a pagar la pensión alimenticia de esos desarrollos bastardos. Destruyeron nuestras ciudades ".
Hoy, paseando por University Place en mi ciudad natal de Chapel Hill, Carolina del Norte, me sorprende cómo, bueno, es como Gruen. Además de las tiendas, muchas de las cuales son boutiques locales, hay un gran gimnasio abierto las 24 horas, un estudio CrossFit, una escuela de belleza, una estación de radio AM local, un puesto avanzado de la división de servicios comunitarios del departamento de policía y un museo para niños. En un extremo, donde solían estar los grandes almacenes de Belk, hay un enorme emporio de alimentos gourmet del sur con un restaurante, una cafetería y clases de cocina. En el otro extremo, donde solían estar los grandes almacenes de Dillard, hay una sala de cine de lujo, donde puede obtener rollos de langosta directamente en su lujoso asiento de cuero. En el atrio, los estudiantes locales hacen su tarea en cómodos sofás, aprovechando el wifi gratuito. En las noches cálidas, las multitudes en la popular taquería de lujo del centro comercial se derraman en la acera, charlando y bebiendo margaritas.
Esto no era cierto hace una década. Luego llamado University Mall, estaba medio vacío y completamente deprimente. Mi madre se negó a ir allí.
"Demasiado patético", dijo.
La transformación que tiene lugar en University Place es solo un ejemplo de cómo están cambiando los centros comerciales en todo Estados Unidos. Si bien los titulares promocionan la "Muerte del centro comercial estadounidense", la realidad es más compleja. Los centros comerciales están muriendo en algunos lugares, sí, sus cadáveres demasiado costosos de eliminar que ensucian el paisaje. Pero en otros lugares, los centros comerciales se están convirtiendo en "centros de estilo de vida", como lo que Gruen imaginó. Y algunos van más allá de eso, convirtiéndose en cosas completamente diferentes: complejos de apartamentos, iglesias, escuelas. En el futuro, los planificadores urbanos ven aún más usos: granjas, lugares de actuación, espacios de eventos emergentes.
El declive, la muerte y la transformación de los centros comerciales estadounidenses tiene varias causas. "Sin duda, es una función de las compras en línea de comercio electrónico", dice Chris Calott, arquitecto y profesor de arquitectura en la Universidad de California, Berkeley. "Ese ha sido un gran misil de búsqueda de calor en el centro comercial".
También hay simplemente demasiado espacio comercial en Estados Unidos. Tenemos más del doble de pies cuadrados de espacio comercial por persona que Australia, y cinco veces más que el Reino Unido. Los desarrolladores construyeron a un ritmo maníaco desde la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, justo cuando Internet comenzaba a cambiar el panorama minorista. Entonces la Gran Recesión golpeó. Muchos productos básicos de centros comerciales como RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch y The Limited comenzaron a cerrar todas o muchas de sus ubicaciones.
Calott estima que el 50 por ciento de los centros comerciales que operaban durante los años de mayor actividad comercial en los Estados Unidos de los años 1960 a 1980 desaparecerán en los próximos 5 años. Tantos centros comerciales ya están muertos que han generado un género de fotografía que Calott llama "porno de centro comercial": imágenes espeluznantes y elegíacas de espacios en descomposición, escaleras mecánicas paradas, canchas para pies cubiertas de polvo y fuentes de atrio llenas de algas.
Pero las perspectivas de los centros comerciales varían ampliamente según su clasificación. La firma de investigación inmobiliaria Green Street Advisors clasifica los centros comerciales en cuatro grados: A, B, C y D, con ventajas y desventajas, según su productividad y la calidad de sus inquilinos. Un centro comercial de clase A podría generar más de $ 500 por pie cuadrado, mientras que un centro comercial de clase C solo podría generar $ 250. Según la mayoría de las estimaciones, hay alrededor de 300 centros comerciales de clase A en Estados Unidos y más de 700 centros comerciales de clase B, C y D.
Los centros comerciales de clase A están bien. Según un informe de 2017 de Green Street Advisors, los centros comerciales de alta productividad han duplicado su valor desde la recesión. Tienden a ubicarse en áreas ricas y a construirse o reconstruirse para satisfacer los deseos de los compradores contemporáneos.
Justo a las afueras de Chapel Hill, en la ciudad de Durham, se encuentra The Streets at Southpoint, un centro comercial de clase A + que abrió sus puertas en 2002. Southpoint fue diseñado deliberadamente para un ambiente de Main Street, tomando inspiración visual del centro de Durham. Su fachada de ladrillo rojo está cubierta con murales de imitación envejecida que anuncian negocios y productos imaginarios de antaño: Williamson's Bakery ("Fresh Baked Goods by Master Baker!"), Kinston Toasted Corn Flakes. El patio de comidas fue diseñado para parecerse al espacio abierto en bruto de los almacenes de tabaco que alguna vez prosperaron en el centro de Durham. Si bien la mayor parte del centro comercial está cerrado, hay un ala peatonal al aire libre llamada Main Street, con fuentes y bancos y tapas de alcantarilla (falsas) a la antigua.
Southpoint y University Mall son ejemplos, uno nuevo, uno reutilizado, de lo que Calott llama el "centro de estilo de vida novedoso".
"El concepto de diseño urbano de un centro de estilo de vida es que ofrece ese sentido de comunidad al aire libre, ese tipo de sentimiento urbano y heterogéneo", dice Calott. "Es una recreación de una calle principal o de un vibrante centro urbano".
Este es un centro comercial donde la gente viene no solo para ir de compras, sino también para entretenerse, comer y socializar. Esto es crucial, ya que los compradores ya no pasan horas navegando como solían hacerlo.
"En los días previos a Internet, ibas a un centro comercial y a 20 tiendas", dice Ray Hartjen de RetailNext, una empresa que proporciona análisis de datos a los minoristas. “Esos días se han ido por completo. La gente viene al centro comercial por dos o tres tiendas, misiones de compras muy quirúrgicas ".
Por lo tanto, los centros comerciales deben encontrar formas de mantener a los compradores en el local. Southpoint hace esto con éxito, con los compradores deteniéndose para ver la serie de conciertos "Música en la calle principal", asistir a yoga en la tienda en Lululemon o ir a las afueras de Cheesecake Factory, con timbres en la mano.
Al otro lado de Durham está el centro comercial Northgate. Está clasificado como una propiedad C + / B-. Cuando era niño, era un lugar bullicioso, con tiendas clásicas de la década de 1990 como Express y Gap, y un popular carrusel interior. Ahora suele estar casi vacío. Su Macy's cerró recientemente, y su otro ancla, un Sears, está en soporte vital.
Northgate espera seguir el modelo de University Place, reinventándose como un centro de uso mixto con oficinas, un gimnasio y un puesto de avanzada temporal de la biblioteca pública. Pero otros centros comerciales similares de clase B, C y D se están volviendo aún más radicales.
En toda América, docenas de centros comerciales se han transformado en iglesias. En Grandville, Michigan, la Iglesia Bíblica Mars Hill se hizo cargo de una tienda ancla en el abandonado Grand Village Mall, apodando su enorme capilla "The Hangar". La acertadamente llamada Iglesia en el Mall ocupa los 400, 000 pies cuadrados del antiguo Lakeland Mall en Lakeland, Florida. Varias otras mega iglesias han convertido centros comerciales abandonados en “campus” religiosos de servicio completo. Otros centros comerciales, como el Euclid Square Mall en Euclid, Ohio, han tenido escaparates individuales llenos de docenas de pequeñas iglesias.
Los centros médicos son una reutilización popular, ya que requieren mucho espacio y estacionamiento. Las escuelas son otro uso floreciente. Parte del centro comercial Highland Mall de Austin es ahora una nueva sucursal de Austin Community College. En Montgomery, Alabama, el antiguo centro comercial Montgomery Mall abrió recientemente sus puertas como la Academia Preparatoria Montgomery para la Tecnología de Carrera, que utiliza los grandes espacios como laboratorios para enseñar construcción, carpintería y soldadura; Al otro lado del centro comercial, una estación de policía y bomberos de la ciudad ocupa una antigua tienda de ropa. Otros centros comerciales se han convertido en oficinas: en 2016, Google compró el Mayfield Mall, el centro comercial cubierto más antiguo del norte de California, que utiliza como campus satélite. Rackspace, una empresa de alojamiento web, convirtió el centro comercial Windsor Park de San Antonio en su sede, apodado The Castle.
Irónicamente, Amazon, el sitio que muchos atribuyen al asesinato del centro comercial, está dando vida a al menos un centro comercial muerto. El sitio del centro comercial Randall Park de Cleveland, en un momento el más grande de Estados Unidos, se convertirá en un centro de distribución de Amazon, trayendo unos 2, 000 empleos al área. Los expertos esperan que muchos centros comerciales anteriores se conviertan en almacenes, instalaciones de distribución y centros logísticos en los próximos años, a medida que aumente la necesidad de espacio industrial y disminuya la necesidad de espacio comercial.
Muchos desarrolladores también se entusiasman con la idea de convertir los centros comerciales en viviendas. Después de todo, hay demasiadas tiendas minoristas y muy pocas viviendas (especialmente viviendas asequibles) en muchas ciudades. Aunque muchos proyectos se han conceptualizado, solo unos pocos se han realizado hasta ahora. El ejemplo más destacado es Providence, Arcade Providence de Rhode Island, el centro comercial más antiguo de Estados Unidos, que ha convertido el antiguo espacio comercial en microapartamentos asequibles. Calott está actualmente involucrado en un proyecto para convertir los grandes almacenes de un centro comercial muerto en espacio de oficinas con viviendas en el techo. Pero transformar espacios de manera radical no es fácil, y los esquemas no siempre han ido bien.
Algunos centros comerciales medio vacíos están probando ideas salvajes para llenar el espacio y atraer multitudes: carreras de perros, huertos interiores, lugares para bodas, incluso máquinas de olas artificiales para surfear en interiores. Otros han intentado convertirse en incubadoras de arte, ofreciendo alquileres bajos a artistas, galerías y salas de espectáculos.
Algunos centros comerciales, por supuesto, simplemente serán derribados. Pero esta es una "propuesta costosa", dice Calott, y solo sucederá cuando una ciudad decida que la tierra tiene tal valor que puede permitirse la demolición. En muchas áreas rurales y ciudades de Rust Belt, los centros comerciales abandonados continuarán decayendo en el lugar.
¿El único lugar donde los centros comerciales tradicionales todavía están en auge? Asia. Aquí en Hong Kong, donde vivo la mayor parte del año, se lleva a cabo una enorme cantidad de vida diaria en los confines de enormes centros comerciales de gran altura. Los centros comerciales tienen pistas de hielo, parques infantiles cubiertos, salas de conciertos, guarderías. Algunos de los mejores restaurantes de la ciudad están en centros comerciales; no tiene sentido aquí que cenar en un centro comercial es declasé en lo más mínimo. Los centros comerciales también están integrados en la estructura de la ciudad de modo que se conectan directamente a torres de apartamentos, oficinas y transporte público. Parte de esto se debe al clima. Aquí, y en lugares como Singapur y Dubai, el calor puede ser tan opresivo que es más fácil quedarse en casa.
Cada lunes por la noche, salgo del metro directamente al complejo del centro comercial en Tai Koo Shing. Tomo un té en el Starbucks y subo a una de las torres de apartamentos adjuntas, donde doy clases particulares de inglés a un estudiante de secundaria. Luego vuelvo a bajar, hago mi cena de compras en el supermercado en el sótano del centro comercial y luego vuelvo al tren. Todo sin salir del centro comercial. Es la experiencia de uso mixto por excelencia, no se necesita automóvil.
¿Victor Gruen lo habría aprobado?
